Jaarverslag - Paragraaf Grondbeleid

Het grondbeleid heeft een grote invloed op en samenhang met de realisatie van programma’s op het gebied van volkshuisvesting, economie, gezondheid, natuur en landschap. Het voeren van een grondbeleid is geen doel op zich, maar het is een middel om de ambities vanuit de verschillende beleidsvelden te ondersteunen.

Het grondbeleid kan daarnaast een grote financiële impact hebben. De grondexploitatie (inclusief de resultaten hieruit) is een onderdeel van de totale exploitatie van de gemeente. Gelet op de risico’s in relatie tot de omvang van de bedragen waarover het op dit terrein gaat, is een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid verplicht gesteld.

Deze paragraaf gaat vooral in op de uitvoering van het grondbeleid.

Het grondbeleid van de gemeente Nunspeet is vastgelegd in de Nota Grondbeleid Nunspeet 2024. De nota is in 2024 geactualiseerd en in november 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze nota is de te volgen grondpolitiek vastgelegd, waarbij het gaat om bijvoorbeeld aan- en verkoopbeleid ter uitvoering van omgevingsplannen, prijsvorming, kostenverhaal en risico’s.

Met het vaststellen van de Nota Grondbeleid Nunspeet 2024 is het beleid voortgezet om per project de keuze te maken voor een actief of een faciliterend grondbeleid. De gemeente Nunspeet stuurt vanuit een actieve regie om te zorgen dat de opgaven van verschillende beleidsvelden en ambities tot stand komen. Dat hoeft niet altijd met actief grondbeleid. De gemeente kan ook een actief faciliterende rol innemen, waarbij zij het initiatief overwegend bij de marktpartij laat en met beperkte risico regie voert op de uitkomst van het initiatief. Actief grondbeleid voert de gemeente op het moment dat zij met een grondpositie scherp wil sturen op de voorwaarden, kwaliteit en uitkomst van het ruimtelijk initiatief. De gemeente heeft hierbij verschillende privaat- en publiekrechtelijke instrumenten tot haar beschikking die ingezet kunnen worden.

In 2024 is de Nota Grondprijzen 2024-25 vastgesteld. Deze nota gaat in op de grondprijzen en de uitgangspunten zoals de gemeente Nunspeet die hanteert voor de uitgifte van gronden met verschillende functies. Het belangrijkste uitgangspunt is dat grond wordt uitgegeven tegen marktconforme prijzen. In de vastgestelde uitgangspunten voor het financieel beleid en de nota ‘Reserves en voorzieningen’ is ook beleid vastgelegd dat betrekking heeft op het grondbeleid.

Een belangrijke opgave waar het grondbeleid aan kan bijdragen is de grote behoefte aan nieuwbouwwoningen. In oktober 2024 is de woningbouwopgave voor Nunspeet geactualiseerd, als onderdeel van de woondeal Noord-Veluwe. Er is een woningbouwopgave van meer dan 1.800 woningen t/m 2035. Er zijn een aantal plannen die, via een actieve gemeentelijke grondexploitatie, mogelijk gaan bijdragen aan het invullen van deze behoefte, zoals 't Hul Noord en Nieuw Feithenhof.

Bij zowel actief als (actief) faciliterend grondbeleid gaat de gemeente financiële verplichtingen en risico’s aan. De beheersing hiervan vindt plaats binnen de planning & controlcyclus van de gemeente en binnen de kaders die de ‘Commissie besluit begroting en verantwoording’ (commissie BBV) voorschrijft.

Bij actief grondbeleid voert de gemeente een grondexploitatie voor eigen rekening en risico. Vaak vraagt dit om investeringen ten behoeve van grondaankopen en planontwikkeling, die de gemeente pas na enkele jaren geheel of gedeeltelijk kan terugverdienen. Door de jaren heen heeft dit geleid tot een positief saldo in de reserve grondexploitatie. Een deel van dit saldo is niet-besteedbaar, omdat dit nodig is om exploitatierisico’s te kunnen afdekken. In de door de raad op 27 juni 2024 vastgestelde nota ‘Reserves en voorzieningen, herijking 2024’ is uitgebreid ingegaan op deze reserve. Vooral is stilgestaan bij de onderbouwing van het bodem- en plafondbedrag.

De jaarlijkse herijking van het bodem- en plafondbedrag vindt op grond van artikel 12, lid 1 van de Verordening en artikel 212 van de Gemeentewet plaats na het vaststellen van de jaarrekening.

De stand van de reserve bedroeg € 11,5 miljoen per 31 december 2023. In de loop van 2024 is er voor € 6,6 miljoen uit de reserve gehaald voor het treffen van verliesvoorzieningen voor de projecten Weversweg fase 2 en ’t Hul Noord. Bij de vaststelling van de jaarrekening 2024 zijn er enkele toevoegingen aan de reserve als gevolg van winstnemingen uit de projecten, waarvan de grootste de winstneming Kijktuinen is van € 370.000,-. Daarnaast zijn er toevoegingen aan de reserve vanwege de vrijval uit de verliesvoorzieningen voor ’t Hul Noord (€ 3 miljoen) en Weversweg (€ 430.000,-). Aan de andere kant zijn er enkele onttrekkingen uit de reserve gedaan waarvan de grootsten de verliesvoorziening voor Bedrijventerrein Elspeet (€ 1,5 miljoen) en het terugdraaien van winst voor Bedrijventerrein De Kolk (€ 570.000,-) zijn. De stand van de reserve per 31 december 2024 bedraagt € 7,0 miljoen.

De reserve heeft een bodem- en een plafondbedrag. Het bodembedrag is € 1,6 miljoen en is gebaseerd op een in de nota ‘Reserves en voorzieningen, herijking 2025’ opgenomen berekening. Het plafondbedrag bedraagt € 9,4 miljoen en is bedoeld om een buffer te hebben voor mogelijke strategische aankopen en om winstnemingen voorzichtigheidshalve binnen de reserve grondexploitatie te houden totdat de projecten zijn afgerond.

Ter dekking van grondexploitaties met een financieel tekort (op eindwaarde) is er naast bovengenoemde reserve, een voorziening getroffen voor het afdekken van het tekort. Deze voorziening heeft per 31 december 2024 een saldo van € 4,9 miljoen. Dit bedrag is opgebouwd om de verwachte verliezen te dekken voor een bedrag van € 0,4 miljoen voor de grondexploitatie Weversweg, € 1,5 miljoen voor Bedrijventerrein Elspeet en € 3,0 miljoen voor ’t Hul Noord.

Risico’s grondexploitatie

In de diverse grondexploitaties zijn inmiddels forse bedragen geïnvesteerd waarover de gemeente een risico loopt.

De belangrijkste risico’s in de grondexploitatie zijn:

• Daling van grondprijzen
• Niet of later verkopen van gronden
• Sterke stijging van kosten

Deze risico’s kunnen zich op verschillende wijzen voordoen. De risico’s van daling van grondprijzen en het stijgen van kosten zijn algemene marktrisico’s (en vaak geen projectspecifieke risico's). Het niet of later verkopen van gronden kan op verschillende wijzen ontstaan. Enerzijds door de marktsituatie waardoor grond te duur is geworden of dat aan bepaalde woningen geen behoefte is. Anderzijds kan dit ook ontstaan door het niet of later vaststellen van omgevings- en exploitatieplannen.

Voor projecten met significante risico’s wordt een risicodossier opgesteld en voor het bepalen van het bodembedrag van de reserve grondexploitatie wordt rekening gehouden met het risicobedrag. Dit is het geval voor de grondexploitatie ’t Hul Noord, vanwege de grote (financiële) omvang, de lange looptijd en de actieve rol die de gemeente inneemt. Het risicobedrag is bepaald op € 1,5 miljoen.

Bestaande exploitatiegebieden
De basis voor de lopende ontwikkelingen zijn de grondexploitatieberekeningen die door de gemeenteraad zijn vastgesteld en op jaarlijkse basis worden herzien. Het zijn de ontwikkelingen bedrijventerrein De Kolk, Molenbeek, Weversweg, Kijktuinen, bedrijventerrein Elspeet, Hullerweg en ’t Hul Noord.

Bij de jaarrekening wordt jaarlijks volledige verantwoording afgelegd over de mutaties in de grondexploitatie in het jaar waarop de rekening betrekking heeft.

Dit gebeurt als volgt:

• In het jaarverslag wordt op hoofdlijnen een tekstuele toelichting gegeven.
• De tekstuele toelichting per project in de paragraaf grondbeleid.
• In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) staat de volledige actualisatie van alle grondexploitaties, inclusief een uitgebreide tekstuele toelichting.

Zo nodig worden ontwikkelingen ook gerapporteerd via de tussentijdse rapportages en via het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) worden jaarlijks de geactualiseerde exploitaties vastgesteld door de raad.

Planning en realisatie 2024

De verkochte aantallen woningbouwkavels en overige kavels zijn voor 2024 als volgt samen te vatten:

Er is volop behoefte aan nieuwe woningen in de gemeente Nunspeet. Ondanks dat de gemeente op een aantal locaties zelf, door middel van het voeren van een actief grondbeleid, een aantal woningbouwontwikkelingen mogelijk maakt, wordt er nog niet in de behoefte aan woningen voorzien zoals deze uit het woonbehoefteonderzoek naar voren komt. In 2024 is hier wel een grote stap in gezet door het vaststellen van de grondexploitatie ’t Hul Noord (750 woningen). In de overige projecten zijn nog kavels voor 41 woningen uit te geven in de periode 2025 t/m 2027. Het gaat om de laatste 4 woningen in Molenbeek en 37 woningen in het project Weversweg fase 2

Toelichting afwijkingen en consequenties voor herziening grondexploitatie, zoals verwerkt in het MPG 2025:

Molenbeek
Molenbeek fase 1 en 2 zijn afgerond. In 2024 is de kantoorkavel bij de rotonde verkocht (hoek Steenzolder-Elburgerweg). Het woonrijp maken voor fase 3 is gaande en in 2025 wordt de kavel voor de 4 kwadrantwoningen naast de supermarkt verkocht. De verwachting is dat alle werkzaamheden eind 2025 zijn afgerond en de grondexploitatie Molenbeek dan kan worden afgesloten. In 2024 is er een tussentijdse winst genomen uit het project van € 42.123,-. De grondexploitatie heeft na deze winstneming nog een positief eindsaldo van € 131.000,-.

Kijktuinen
De leveringen van de grond voor de 7 laag-ampère-woningen en voor de 10 CPO-woningen hebben in 2024 plaatsgevonden. Alle grondopbrengsten zijn nu gerealiseerd. Na het opleveren van de woningen wordt het woonrijp maken van het gebied afgerond. De looptijd van het project is nog t/m 2026. Voor 2024 is de tussentijdse winstneming berekend op € 371.000,-. Na deze winstname uit het project resteert nog een positief eindresultaat van € 250.000,-.

Weversweg
In maart 2024 is het bestemmingsplan voor Weversweg fase 2 definitief door de raad vastgesteld. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt het mogelijk om 37 woningen toe te voegen aan het plan. In 2024 is verder gewerkt aan het omgevingsplan. De gronduitgifte voor de woningen vindt naar verwachting plaats in 2026 en 2027, waarna het woonrijp maken plaatsvindt en het project eind 2028 wordt afgerond. Het resultaat voor Weversweg wordt verwacht op € 408.000,- negatief. Bij vaststelling van de grondexploitatie voor fase 2 was het verwachte verlies € 842.000,-, dus er valt € 434.000,- vrij uit de verliesvoorziening.

Bedrijventerrein De Kolk
De ontwikkeling van het oorspronkelijke bedrijventerrein De Kolk is afgerond. Voor het deel De Kolk GPS zijn in 2024 de uitgiftecriteria en grondprijzen vastgesteld. Er wordt op dit moment gewerkt aan het bouwrijp maken en de grondopbrengsten zijn voorzien in de periode 2025 t/m 2027. Voor het jaar 2024 wordt voor een bedrag van € 567.429,- aan tussentijdse winstneming teruggedraaid. Inclusief de genomen tussentijdse winstnemingen bedraagt het eindresultaat circa € 1,4 miljoen.

Bedrijventerrein Elspeet
De werkzaamheden voor de bodemsanering, sloop van de opstallen, aanleg van de rotonde Uddelerweg en aanleg van een deel van het bedrijventerrein zijn afgerond. De aanleg van fase 2 heeft echter vertraging opgelopen. De uitgifte van de kavels van fase 1 staan gepland in 2025 en van fase 2 in 2026/27. Er zijn overschrijdingen geweest in de kosten, met name vanwege de vertraging, waardoor het verwachte resultaat op het project € 1,5 miljoen negatief is.

Hullerweg
Nadat in 2023 de grond is aangekocht door de gemeente lag de focus in 2024 op het sluiten van een overeenkomst met Liander over afname van de grond en op het voorbereiden van een gewijzigd omgevingsplan. In 2025/26 wordt de bodem gesaneerd en de kavel voor Liander bouwrijp gemaakt. Het resultaat voor de grondexploitatie Hullerweg wordt verwacht op € 142.000,- positief.

’t Hul Noord
De afgelopen jaren is gewerkt aan de planontwikkeling voor ’t Hul Noord en zijn diverse gronden in het plangebied aangekocht. In april 2024 is de grondexploitatie ’t Hul Noord door de raad vastgesteld met een tekort van € 9,9 miljoen. Het actuele tekort komt uit op € 3 miljoen. Deze verbetering is met name het gevolg van de toekenning van de subsidie Woningbouwimpuls vanuit het Rijk en daaraan gekoppeld cofinanciering van de provincie. In 2025 wordt er verder gewerkt aan de planontwikkeling en is het wachten op een uitspraak van de Raad van State over het ingediende beroep tegen het bestemmingsplan.

Vanwege de omvang van het project heeft de grondexploitatie 't Hul Noord een looptijd die langer is dan 10 jaar. Vanuit de BBV-regelgeving is dit toegestaan mits dit expliciet door de gemeenteraad is geautoriseerd. Bij de vaststelling van het MPG 2025 is dit door de raad besloten. De motivering en risicobeperkende maatregelen (moeten) worden vermeld in de begroting en jaarrekening. In het geval van 't Hul Noord zijn de risicobeperkende maatregelen dat er een actueel risicodossier is en er waar nodig beheersmaatregelen worden toegepast. In de grondexploitatie wordt bovendien geen opbrengstenstijging gerekend over opbrengsten die na 10 jaar worden gerealiseerd.