Jaarverslag - Paragraaf Grondbeleid

Het grondbeleid heeft een grote invloed op en samenhang met de realisatie van programma’s op het gebied van volkshuisvesting, economie, gezondheid, natuur en landschap. Het voeren van een grondbeleid is geen doel op zich, maar het is een middel om de ambities vanuit de verschillende beleidsvelden te ondersteunen.

Het grondbeleid kan daarnaast een grote financiële impact hebben. De grondexploitatie (inclusief de resultaten hieruit) is een onderdeel van de totale exploitatie van de gemeente. Gelet op de risico’s in relatie tot de omvang van de bedragen waarover het op dit terrein gaat, is een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid verplicht gesteld.

Deze paragraaf gaat vooral in op de uitvoering van het grondbeleid.

Het grondbeleid van de gemeente Nunspeet is vastgelegd in de Nota Grondbeleid Nunspeet 2024. De nota is in 2024 geactualiseerd en in november 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze nota is de te volgen grondpolitiek vastgelegd, waarbij het gaat om bijvoorbeeld aan- en verkoopbeleid ter uitvoering van omgevingsplannen, prijsvorming, kostenverhaal en risico’s.

Met het vaststellen van de Nota Grondbeleid Nunspeet 2024 is het beleid voortgezet om per project de keuze te maken voor een actief of een faciliterend grondbeleid. De gemeente Nunspeet stuurt vanuit een actieve regie om te zorgen dat de opgaven van verschillende beleidsvelden en ambities tot stand komen. Dat hoeft niet altijd met actief grondbeleid. De gemeente kan ook een actief faciliterende rol innemen, waarbij zij het initiatief overwegend bij de marktpartij laat en met beperkt risico regie voert op de uitkomst van het initiatief. Actief grondbeleid voert de gemeente op het moment dat zij met een grondpositie scherp wil sturen op de voorwaarden, kwaliteit en uitkomst van het ruimtelijk initiatief. De gemeente heeft hierbij verschillende privaat- en publiekrechtelijke instrumenten tot haar beschikking die ingezet kunnen worden.

In 2024 is de Nota Grondprijzen 2024-2025 vastgesteld. Deze nota gaat in op de grondprijzen en de uitgangspunten zoals de gemeente Nunspeet die hanteert voor de uitgifte van gronden met verschillende functies. Het belangrijkste uitgangspunt is dat grond wordt uitgegeven tegen marktconforme prijzen. In de vastgestelde uitgangspunten voor het financieel beleid en de nota ‘Reserves en voorzieningen’ is ook beleid vastgelegd dat betrekking heeft op het grondbeleid.

Een belangrijke opgave waar het grondbeleid aan kan bijdragen is de grote behoefte aan nieuwbouwwoningen. In oktober 2024 is de woningbouwopgave voor Nunspeet geactualiseerd, als onderdeel van de woondeal Noord-Veluwe. Er is een woningbouwopgave van meer dan 1.800 woningen t/m 2035. Er zijn een aantal plannen die, via een actieve gemeentelijke grondexploitatie, bijdragen aan deze behoefte (met name 't Hul Noord) en daarnaast zijn er een aantal plannen in ontwikkeling (o.a. Nieuw Feithenhof).

Bij zowel actief als (actief) faciliterend grondbeleid gaat de gemeente financiële verplichtingen en risico’s aan. De beheersing hiervan vindt plaats binnen de planning & controlcyclus van de gemeente en binnen de kaders die de ‘Commissie besluit begroting en verantwoording’ (commissie BBV) voorschrijft.

Bij actief grondbeleid voert de gemeente een grondexploitatie voor eigen rekening en risico. Vaak vraagt dit om investeringen ten behoeve van grondaankopen en planontwikkeling, die de gemeente pas na enkele jaren geheel of gedeeltelijk kan terugverdienen. Door de jaren heen heeft dit geleid tot een positief saldo in de reserve grondexploitatie. Een deel van dit saldo is niet-besteedbaar, omdat dit nodig is om exploitatierisico’s te kunnen afdekken. In de in juni 2025 door de raad vastgestelde nota ‘Reserves en voorzieningen, herijking 2025’ is uitgebreid ingegaan op deze reserve. Vooral is stilgestaan bij de onderbouwing van het bodem- en plafondbedrag.

De jaarlijkse herijking van het bodem- en plafondbedrag vindt op grond van artikel 12, lid 1 van de Verordening en artikel 212 van de Gemeentewet plaats na het vaststellen van de jaarrekening.

De stand van de reserve bedroeg € 7 miljoen euro per 31 december 2024. Bij de vaststelling van de jaarrekening 2025 zijn er enkele toevoegingen aan de reserve als gevolg van winstnemingen uit de projecten. Dit zijn de winstnemingen voor De Kolk (279K), Kijktuinen (318K) en Molenbeek 117K). Aan de andere kant zijn er onttrekkingen uit de reserve gedaan ter dekking van de toegenomen verwachte verliezen op eindwaarde voor de projecten Bedrijventerrein Elspeet (22K), Weversweg (199K) en 't Hul Noord (368K). Ook zijn de kapitaallasten voor 2025 van enkele strategische aankopen ten laste van de reserve grondexploitatie gebracht voor een totaalbedrag van 44K en zijn de laatste kosten voor Elspeet Noord-West ten laste van de reserve gebracht (8K). De stand van de reserve per 31 december 2025 bedraagt € 7,1 miljoen euro.

De reserve heeft een bodem- en een plafondbedrag. Het bodembedrag is € 2,1 miljoen en is gebaseerd op een in de nota ‘Reserves en voorzieningen, herijking 2026’ opgenomen berekening. Het plafondbedrag bedraagt € 8,1 miljoen en is bedoeld om een buffer te hebben voor mogelijke strategische aankopen en om winstnemingen voorzichtigheidshalve binnen de reserve grondexploitatie te houden totdat de projecten zijn afgerond. Een deel van de tussentijdse winstnemingen is ingezet voor verliesvoorzieningen voor grondexploitaties waar een negatief eindsaldo voor wordt verwacht.

Ter dekking van grondexploitaties met een financieel tekort (op eindwaarde) is er naast bovengenoemde reserve, een voorziening getroffen voor het afdekken van het tekort. Deze voorziening heeft per 31 december 2025 een saldo van € 5,5 miljoen euro. Dit bedrag is opgebouwd om de verwachte verliezen te dekken voor een bedrag van € 0,6 miljoen euro voor de grondexploitatie Weversweg, € 1,5 miljoen euro voor Bedrijventerrein Elspeet en € 3,3 miljoen euro voor ’t Hul Noord.

Risico’s grondexploitatie

In de diverse grondexploitaties zijn inmiddels forse bedragen geïnvesteerd waarover de gemeente een risico loopt.

De belangrijkste risico’s in de grondexploitatie zijn:

• Daling van grondprijzen
• Niet of later verkopen van gronden
• Sterke stijging van kosten

Deze risico’s kunnen zich op verschillende wijzen voordoen. De risico’s van daling van grondprijzen en het stijgen van kosten zijn algemene marktrisico’s (en vaak geen projectspecifieke risico's). Het niet of later verkopen van gronden kan op verschillende wijzen ontstaan. Enerzijds door de marktsituatie waardoor grond te duur is geworden of dat aan bepaalde woningen geen behoefte is. Anderzijds kan dit ook ontstaan door het niet of later vaststellen van omgevings- en exploitatieplannen.

Voor projecten met significante risico’s wordt een risicodossier opgesteld en voor het bepalen van het bodembedrag van de reserve grondexploitatie wordt rekening gehouden met het risicobedrag. Dit is het geval voor de grondexploitatie ’t Hul Noord, vanwege de grote (financiële) omvang, de lange looptijd en de actieve rol die de gemeente inneemt. Het risicobedrag is bepaald op € 2,1 miljoen euro.

Bestaande exploitatiegebieden
De basis voor de lopende ontwikkelingen zijn de grondexploitatieberekeningen die door de gemeenteraad zijn vastgesteld en op jaarlijkse basis worden herzien. Het zijn de ontwikkelingen bedrijventerrein De Kolk, Molenbeek, Weversweg, Kijktuinen, bedrijventerrein Elspeet, Hullerweg, De Brake en ’t Hul Noord.

Bij de jaarrekening wordt jaarlijks volledige verantwoording afgelegd over de mutaties in de grondexploitatie in het jaar waarop de rekening betrekking heeft.

Dit gebeurt als volgt:

• In het jaarverslag wordt op hoofdlijnen een tekstuele toelichting gegeven.
• De tekstuele toelichting per project in de paragraaf grondbeleid.
• In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) staat de volledige actualisatie van alle grondexploitaties, inclusief een uitgebreide tekstuele toelichting.

Zo nodig worden ontwikkelingen ook gerapporteerd via de tussentijdse rapportages en via het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) worden jaarlijks de geactualiseerde exploitaties vastgesteld door de raad.

Planning en realisatie 2025

De verkochte aantallen woningbouwkavels en overige kavels zijn voor 2025 als volgt samen te vatten:

Er is volop behoefte aan nieuwe woningen in de gemeente Nunspeet. Ondanks dat de gemeente op een aantal locaties zelf, door middel van het voeren van een actief grondbeleid, een aantal woningbouwontwikkelingen mogelijk maakt, wordt er nog niet in de behoefte aan woningen voorzien zoals deze uit het woonbehoefteonderzoek naar voren komt. Hier is wel een grote stap in gezet door het vaststellen van de grondexploitatie ’t Hul Noord (750 woningen). In de overige projecten zijn alleen nog 37 kavels voor woningbouw uit te geven in het project Weversweg in 2026 en 2027.

Toelichting afwijkingen en consequenties voor herziening grondexploitatie, zoals verwerkt in het MPG 2026:

Molenbeek
De ontwikkeling van Molenbeek nadert zijn afronding. In 2025 is de CPO-kavel naast de supermarkt verkocht voor de bouw van 4 woningen. Dit is de laatste kavelverkoop in het plan. Het woonrijp maken voor fase 3 is zo goed als afgerond. De verwachting is dat alle werkzaamheden voor het woonrijp maken en de Elburgerweg eind 2026 zijn afgerond en de grondexploitatie Molenbeek dan kan worden afgesloten. Voor 2025 wordt een tussentijdse winst genomen van € 117.000,-. De grondexploitatie heeft na deze winstneming nog een positief eindsaldo van € 27.000,-.

Kijktuinen
Alle grondverkopen in het project Kijktuinen hebben plaatsgevonden. 2025 stond in het teken van het woonrijp maken van het gebied en dit is bijna afgerond. In 2026 volgen nog de laatste kosten en eind 2026 kan het project worden afgesloten Voor 2025 is de tussentijdse winstneming berekend op € 318.000,-. Na deze winstname uit het project resteert nog een positief eindresultaat van € 71.000,-.

Weversweg
In maart 2024 is het bestemmingsplan voor Weversweg fase 2 definitief door de raad vastgesteld. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt het mogelijk om 37 woningen toe te voegen aan het plan. In 2025 is begonnen met het bouwrijp maken van deelgebied fase 2. De gronduitgifte voor de woningen vindt naar verwachting plaats in 2026 en 2027, waarna het woonrijp maken plaatsvindt en het project eind 2028 wordt afgerond. Het resultaat voor Weversweg wordt verwacht op € 607.000,- negatief. De verliesvoorziening wordt hierop aangepast. Bij het vorige MPG was het verwachte tekort € 408.000,- negatief, dus de verliesvoorziening wordt opgehoogd met €199.000,-.

Bedrijventerrein De Kolk
De ontwikkeling van het oorspronkelijke bedrijventerrein De Kolk is afgerond. In 2024 en 2025 heeft het bouwrijp maken van het deel GPS plaatsgevonden. De werkzaamheden zijn zo goed als afgerond en in 2025 is begonnen met de kavelverkoop op dit deel van De Kolk. De verkoop verloopt voorspoedig en de verwachting is dat de grondexploitatie eind 2027 kan worden afgesloten. Voor het jaar 2025 wordt voor een bedrag van € 279.000,- aan tussentijdse winstneming genomen. Inclusief de tussentijdse winstnemingen bedraagt het eindresultaat circa € 0,9 miljoen.

Bedrijventerrein Elspeet
De werkzaamheden voor het eerste deel van het bedrijventerrein zijn afgerond. Van de eerste vier kavels zijn er twee uitgegeven, is één kavel tijdelijk verhuurd (huisartsenpraktijk) en de vierde kavel wordt verkocht in 2026. De aanleg van fase 2 van het bedrijventerrein heeft vertraging opgelopen maar voor deze fase wordt het bouw- en woonrijp maken afgerond in 2026. De uitgifte van de kavels voor fase 2 staat gepland in 2026 en 2027 en de meeste kavels zijn al gegund. De actuele grondexploitatieberekening komt uit op een tekort van afgerond €1,5 miljoen euro. Het tekort is vrijwel hetzelfde als het tekort vorig jaar. De verliesvoorziening wordt opgehoogd met € 22.000,-.

Hullerweg
Nadat de grond is aangekocht en een overeenkomst met Lianderis gesloten over afname van de grond heeft in 2025 de aanbesteding voor de saneringswerkzaamheden plaatsgevonden. De grond wordt in 2026 gesaneerd en bouwrijp gemaakt waarna de levering van de grond aan Liander plaatsvindt. Het resultaat voor de grondexploitatie Hullerweg wordt verwacht op € 205.000,- positief.

’t Hul Noord
De afgelopen jaren is gewerkt aan de planontwikkeling voor ’t Hul Noord en zijn diverse gronden in het plangebied aangekocht. In april 2024 is de grondexploitatie ’t Hul Noord door de raad vastgesteld. Op dit moment is het wachten op een uitspraak van de Raad van State over het ingediende beroep tegen het bestemmingsplan, maar wordt ondertussen verder gewerkt aan de planontwikkeling en de grondverwerving. De actuele grondexploitatie per 1-1-2026 heeft een verwacht tekort van € 3,4 miljoen euro.

Vanwege de omvang van het project heeft de grondexploitatie 't Hul Noord een looptijd die langer is dan 10 jaar. Vanuit de BBV-regelgeving is dit toegestaan mits dit door de gemeenteraad is geautoriseerd. Bij de vaststelling van het MPG 2025 is dit expliciet door de raad besloten. De motivering en risicobeperkende maatregelen (moeten) worden vermeld in de begroting en jaarrekening. In het geval van 't Hul Noord zijn de risicobeperkende maatregelen dat er een actueel risicodossier is en er waar nodig beheersmaatregelen worden toegepast. In de grondexploitatie wordt bovendien geen opbrengstenstijging gerekend over opbrengsten die na 10 jaar worden gerealiseerd.

De Brake
Eind 2025 is de grondexploitatie De Brake vastgesteld door de raad. De planning is dat in de eerste helft van 2026 kan worden begonnen met de werkzaamheden, de bouwrijpe kavel medio 2026 wordt opgeleverd aan Nestlé en de grondexploitatie eind 2026 kan worden afgesloten. Het verwachte resultaat voor de grondexploitatie De Brake is € 88.000,- positief.